En el otoño de 2025, Europa ha situado la vivienda en el corazón de su proyecto social. Por primera vez, el Parlamento Europeo ha aprobado un conjunto coherente de informes, resoluciones y dictámenes -entre ellos el Informe sobre la crisis de la vivienda en la Unión Europea y la Resolución sobre el papel de la política de cohesión en la vivienda- que marcan el inicio de un verdadero Plan Europeo de Vivienda Asequible. Se trata de un giro histórico: la vivienda pasa de ser una cuestión nacional a constituir un eje estratégico de la política social, económica y territorial de la Unión.
El diagnóstico es unánime. Entre 2015 y 2023 los precios de la vivienda y los alquileres aumentaron de media un 48%, mientras que los ingresos apenas crecieron. Según Eurostat, más del 10% de los hogares urbanos destina más del 40% de su renta disponible a la vivienda, una carga insostenible que se agrava en los países del sur, entre ellos España. A la vez, el parque público europeo de vivienda social no llega al 10% del total, y la producción de nuevas viviendas se ha estancado desde la pandemia, lastrada por la subida de costes, los tipos de interés y la falta de suelo urbanizable.
Frente a esta realidad, Bruselas ha reaccionado con una propuesta de fondo: movilizar la política de cohesión, el Banco Europeo de Inversiones y los fondos estructurales hacia un nuevo modelo de inversión estable y a largo plazo. El Comité Económico y Social Europeo (CESE) ha cifrado el déficit anual de inversión en vivienda en 270.000 millones de euros y reclama «mecanismos financieros reciclables», que reinviertan los rendimientos y no computen como deuda pública. A su vez, el Parlamento pide que las ayudas destinadas a vivienda asequible no sean consideradas déficit en el Pacto de Estabilidad, abriendo la puerta a una expansión del gasto social sin penalizaciones fiscales.
La dimensión social es igualmente central. La vivienda asequible se define ahora como un derecho estructural europeo, inseparable de la cohesión territorial y de la competitividad. El acceso a un hogar digno se convierte en una condición para el empleo, la movilidad laboral, la igualdad de género y la sostenibilidad climática.
La UE propone incluso la figura de un Comisario Europeo de Vivienda, responsable de coordinar a los Estados miembros y de garantizar que la inversión pública no se vea limitada por las normas sobre ayudas de Estado.
España ante el espejo europeo
España, donde el 75% de la población vive en vivienda en propiedad y apenas un 2,5% del parque es público o social, se encuentra en una encrucijada. El borrador de su nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que el Ministerio de Vivienda prepara para aprobar en los próximos meses, deberá alinearse con estas directrices europeas. Ello exigirá adaptar los mecanismos de financiación, los criterios de elegibilidad y la cooperación entre el Estado, las comunidades autónomas y los municipios.
El gran reto será incorporar el principio europeo de vivienda asequible como servicio de interés económico general, lo que permitiría a España acceder a financiación del Banco Europeo de Inversiones y de los programas de cohesión sin vulnerar las normas de competencia.
Hasta ahora, la legislación española ha diferenciado estrictamente entre vivienda social y protegida, dejando fuera amplios sectores de renta media que hoy sufren la exclusión del mercado.
El nuevo marco europeo propone superar esa dicotomía: incluir bajo el mismo paraguas las modalidades de alquiler asequible, propiedad asequible y vivienda social.
Además, la UE insta a los Estados a reasignar fondos no utilizados del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia hacia instrumentos de vivienda gestionados por entidades locales, y a introducir incentivos fiscales coordinados para la rehabilitación y eficiencia energética del parque residencial.
La conexión entre transición verde y vivienda se consolida: los programas de eficiencia energética y la «Oleada de Renovación» de la Comisión serán la base de un parque de viviendas más sostenible y menos vulnerable a la pobreza energética.
¿Puede un ciudadano español acogerse al plan europeo?
A día de hoy, ningún ciudadano puede solicitar directamente una vivienda «europea». El Plan de Vivienda Asequible de la UE no crea un derecho individual de acceso, sino un marco de financiación y cooperación que cada Estado debe integrar en su política nacional.
En consecuencia, el acceso de los españoles dependerá de cómo el Gobierno central y las comunidades autónomas incorporen los fondos europeos en sus programas de vivienda. Sin embargo, los beneficiarios finales sí podrán verse favorecidos: las ayudas al alquiler, las subvenciones a la rehabilitación o la promoción de vivienda pública podrán financiarse parcialmente con recursos europeos.
Más allá de la arquitectura institucional, el nuevo enfoque europeo introduce un cambio de paradigma: la vivienda deja de ser una variable pasiva de la política social para convertirse en una palanca económica de competitividad, cohesión y sostenibilidad.
La vivienda asequible ya no es un asunto de beneficencia, sino un instrumento de política macroeconómica. Si España sabe aprovechar este impulso, podrá ampliar su parque público, contener el alquiler y revitalizar la construcción sostenible. Si no lo hace, quedará rezagada en un momento en que Europa parece dispuesta, por fin, a construir ladrillo a ladrillo su pilar social más olvidado.
Artículo publicado en la revista de «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista:
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