Bajo la dirección de Ana Fernández-Tresguerres, notaria de Madrid y presidenta de la Sección Sexta de Derecho Internacional Privado de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación de España, destacados expertos han abordado la problemática desde una óptica eminentemente legislativa, jurisprudencial y europea sobre los mayores desafíos actuales en el ámbito de la crisis de la vivienda.
El encuentro ha contado con las intervenciones de Francisco Javier Martín Ramiro, Fernando Acedo-Rico Henning, José Antonio Carrillo Morente y José Ramón Couso Pascual, quienes desgranaron los escollos legales y financieros que paralizan el mercado inmobiliario.
Por primera vez, la Unión Europea ha decidido intervenir activamente en la vivienda, reconociéndola como un problema estructural que afecta a la competitividad del continente para retener talento.
Francisco Javier Martín Ramiro, consejero de Vivienda en la Representación Permanente de España ante la UE, ha explicado que Europa necesita construir más de dos millones de viviendas nuevas al año, mientras que España debe pasar de las 100.000 actuales a una velocidad de crucero de 200.000 o 250.000 anuales para satisfacer la demanda.
Sin embargo, considera que el acceso al crédito es un cuello de botella. Tras la crisis de 2008, las estrictas regulaciones europeas han penalizado a la banca, limitando drásticamente su capacidad para financiar a los promotores inmobiliarios, especialmente en proyectos destinados al alquiler y como resultado, este espacio de financiación ha sido ocupado por fondos de inversión que exigen mayores retornos.
Colisión competencial e inseguridad jurídica
Desde el punto de vista jurisprudencial, la controvertida Ley de Vivienda estatal ha generado un panorama de profunda inseguridad jurídica, tal y como ha expuesto Fernando Acedo-Rico, registrador de la Propiedad. «El caos normativo competencial es un auténtico galimatías, que es difícilmente asumible, y en el fondo creo que es uno de los asuntos que está causando el gran problema de la vivienda en este país», ha argumentado.
Acedo-Rico ha destacado que recientes sentencias del Tribunal Constitucional han frenado el intento del Estado de ocupar el espacio competencial de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo, vivienda protegida y parques públicos. El Constitucional ha dictaminado que el Estado puede definir las condiciones básicas del derecho a la vivienda, pero siempre respetando escrupulosamente las competencias autonómicas y la tutela judicial efectiva.
Esta inseguridad jurídica se traduce en cifras alarmantes, como que la declaración de zonas de mercado tensionado ha provocado que unos 120.000 inmuebles salgan del mercado nacional del alquiler, con caídas drásticas en ciudades como Barcelona, donde se han retirado más de 48.000 viviendas.
Según Acedo-Rico, hubiera sido mucho más seguro y pacífico regular estos aspectos a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde la competencia estatal es indiscutible.
No obstante, ha concluido señalando que «los alquileres públicos son dificilísimos de verdad de gestionar y creo que es un error grande el que vayamos yendo cada vez más a la figura del alquiler público. Solamente lo defiendo en dos casos, en el caso de la política de rehabilitación y en el caso de los convenios con las juntas de compensación».
El colapso urbanístico y la ‘okupación’
José Ramón Couso Pascual ha aportado una visión crítica sobre la esclerosis del planeamiento urbanístico español. «Es un enjambre de inseguridad jurídica», ha sentenciado, recordando que proyectos fundamentales tardan décadas en ver la luz y se enfrentan a la imprevisibilidad temporal de que el Tribunal Supremo pueda anular un plan parcial 15 años después de su aprobación.
Asimismo, Couso ha abordado con dureza el impacto de la okupación, de la usurpación, en la contracción de la oferta. La fragilidad de las normas y la lentitud de los desahucios generan un efecto disuasorio masivo entre los propietarios, quienes prefieren mantener las viviendas cerradas antes que arriesgarse a perder el control de su propiedad durante años.
Desde su perspectiva, ha considerado que el intento de despenalizar o relajar las sanciones frente a la usurpación ha sido un «enorme error que fomenta un negocio ilícito y desprotege a los verdaderos propietarios bajo una malentendida protección del derecho constitucional a la vivienda».
La solución urbanística para el mundo rural
Frente al colapso de las grandes ciudades, José Antonio Carrillo Morente, viceconsejero de Planificación Estratégica de Castilla-La Mancha, ha puesto el foco en la España rural, donde se encuentra el 80% del territorio europeo, pero carece de la herramienta fundamental para construir, como es el desarrollo de suelo. «En el mundo rural, donde no existen las plusvalías que financian el urbanismo en las grandes urbes, los planes generales convencionales son inviables«, ha asegurado.
Para combatirlo, Castilla-La Mancha está impulsando una legislación especial para pequeños municipios, basada en planes de ordenación de ámbito comarcal y proyectos especiales (como el PEBER) que unifican en un solo trámite todos los instrumentos urbanísticos (reclasificación, plan parcial, proyecto de urbanización y reparcelación). Carrillo enfatizó que sin vivienda rural no puede haber cohesión social ni desarrollo económico territorial.
Carrillo, ha profundizado en la cruda realidad demográfica de su región, recordando que el 70% de sus municipios tiene menos de 1.000 habitantes y un 27% no llega a los 100. Para el viceconsejero, la vivienda rural está íntimamente ligada a los principios de cohesión económica y social de la Unión Europea.
Ilustró esta dependencia económica con un caso real: el principal problema de una importante empresa situada en un pueblo conquense de apenas 15 habitantesno es su propio crecimiento de negocio, sino la absoluta imposibilidad de encontrar alojamiento para sus trabajadores. Además, defendió la necesidad de aplicar una equidad territorial frente a las grandes urbes, ejemplificando que la provincia de Cuenca requiere muchos más centros de salud que una ciudad como Fuenlabrada para atender a una población similar debido a la gran dispersión geográfica.
Otro de los fenómenos novedosos que destacó es el «desborde» poblacional hacia el ámbito rural, una tendencia que se aceleró con la pandemia y la consolidación del teletrabajo.
Hoy en día, la presión residencial de las grandes ciudades expulsa a los ciudadanos hasta el punto de que vecinos de localidades a más de 115 kilómetros de Madrid, como Talavera de la Reina, o de pequeños pueblos de la comarca de La Sagra en Toledo y Guadalajara, asumen desplazamientos continuos para trabajar en la capital.
Sin embargo, el reto rural no es solo construir desde cero, sino movilizar un parque de viviendas que ya existe, pero que se encuentra cerrado o en condiciones habitacionales inadecuadas. El gran obstáculo radica en que no hay promotores privados profesionalizados dispuestos a intervenir, puesto que la vivienda en los pequeños pueblos nunca se ha percibido como un bien de mercado rentable o atractivo. Ante esta falta de iniciativa privada, Carrillo ha reivindicado el papel proactivo de las Administraciones Públicas y ha apoyado decididamente la intervención estatal a través de entidades como Casa 47 para promover vivienda social y asequible.
No obstante, introdujo una advertencia crucial en cuanto al modelo organizativo: la promoción puede ser estatal, pero la gestión y el alquiler de estas viviendas deben realizarse desde la más estricta «proximidad». Para garantizar el éxito de estas políticas, insistió en que el Estado debe delegar o apoyarse en los ayuntamientos y en las empresas públicas municipales, que son las instituciones que verdaderamente conocen las necesidades del terreno.
Para reactivar este complejo mercado, el viceconsejero adelantó que Castilla-La Mancha va a implementar oficinas de vivienda rural encargadas de elaborar catálogos de edificios en ruinas, crear bolsas de intercambio para cruzar oferta y demanda, y asesorar a los consistorios.
Además, ha puesto sobre la mesa un debate muy actual y polémico, el de la incursión de los pisos turísticos en los pueblos. Carrillo mencionó un reciente programa de inversión de 50 millones de euros impulsado por Airbnb en el ámbito rural, advirtiendo que está generando una fuerte polarización entre posiciones muy radicales: por un lado, agrupaciones rurales que rechazan frontalmente la medida por miedo a la gentrificación de sus pueblos, y por otro, sectores que aplauden y necesitan desesperadamente esa inyección económica.
Recomendaciones para el mercado
La jornada ha concluido con varias propuestas transformadoras de futuro. Así, Acedo-Rico y Martín Ramiro han coincidido en que el modelo de construcción tradicional está agotado.
Se requieren importar modelos de vivienda industrializada para abaratar costes, reducir los tiempos y mitigar la escasez de mano de obra en el sector.
Se ha debatido la posibilidad de ampliar el objeto de la garantía real, permitiendo hipotecar elementos modulares independientes en construcciones industrializadas para facilitar la financiación bancaria del circulante. Más que imponer una legislación única que choque con la subsidiariedad de los Estados, Martín Ramiro ha apostado por una armonización europea basada en replicar los modelos de éxito y erradicar las políticas fallidas.
Carrillo, por su parte, ha propuesto alianzas estratégicas, como convenios con registradores de la propiedad y notarios para desenredar las titularidades complejas, proindivisos y herencias yacentes que impiden la movilización del parque de viviendas abandonadas en los pueblos.
Finalmente, se ha considerado necesario dotar de blindaje legal a los planes urbanísticos para evitar su nulidad décadas después, así como agilizar los procesos judiciales para recuperar viviendas ocupadas, recuperando así la confianza de los propietarios para que vuelquen su oferta en el mercado del alquiler.
Artículo publicado en la revista de «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista:
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