La vivienda se ha convertido probablemente en el principal problema social de España. Durante años se ha discutido sobre precios, alquileres, fondos de inversión o pisos turísticos, pero el diagnóstico fundamental es más sencillo: en las zonas donde la población quiere vivir se crean muchos más hogares que viviendas.
El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de unas 750.000 viviendas. Solo en 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 viviendas.
Con esa aritmética es inevitable una fuerte presión sobre los precios. La primera respuesta debe ser aumentar la oferta: más suelo finalista, plazos urbanísticos mucho más breves, colaboración público-privada y un parque estable de vivienda asequible.
No basta con anunciar miles de viviendas que tardan diez años en llegar al mercado. También hay que rehabilitar edificios y mejorar el transporte metropolitano, que amplía de hecho el mercado residencial.
Pero sería un error analizar únicamente la oferta e ignorar la demanda. España se aproxima ya a los 50 millones de habitantes: a 1 de julio de 2026 alcanzaba 49,8 millones. Buena parte del crecimiento demográfico reciente procede de la inmigración.
El propio Banco de España ha señalado que los flujos migratorios han contribuido significativamente al aumento de la demanda de vivienda, en particular en el alquiler. Constatarlo no significa responsabilizar al inmigrante de la crisis. Significa reconocer una realidad elemental: cada aumento de población necesita viviendas, infraestructuras y servicios, y la política migratoria no puede diseñarse de espaldas a la política de vivienda.
La crisis vivida en Ceuta este verano lo ha mostrado de forma extrema. La entrada de decenas de miles de personas en muy pocos días ha obligado a improvisar plazas de acogida e instalaciones temporales en una ciudad de dimensiones reducidas.
Ceuta no puede extrapolarse al conjunto del mercado residencial español, pero deja una enseñanza: gestionar inmigración significa también prever alojamiento y capacidad territorial. Si España necesita inmigración en numerosos sectores, debe incorporar a sus previsiones cuántos nuevos hogares se formarán, dónde se concentrarán y qué oferta adicional será necesaria.
Existe además una segunda presión en determinados territorios: la demanda de vivienda que no responde a necesidades residenciales de la población local. Canarias es quizá el ejemplo más claro.
Conviene, sin embargo, precisar un dato difundido estos días. No son tres de cada cuatro viviendas canarias las que compran extranjeros. Los últimos datos registrales sitúan la proporción en torno a tres de cada diez en el segundo trimestre de 2026, mientras los datos notariales de 2025 la situaron por encima del 35%.
Es decir, aproximadamente una de cada tres operaciones. La referencia a «tres de cada cuatro» probablemente procede de que alrededor de tres cuartas partes de las compras de extranjeros corresponden a ciudadanos de la Unión Europea.
En unas islas con territorio limitado, salarios inferiores a la media y enorme presión turística, que una de cada tres viviendas pueda ser adquirida por extranjeros plantea un problema político legítimo. No se trata de demonizar la inversión exterior ni de impedir que un ciudadano europeo se establezca en Canarias.
Se trata de preguntarse si el acceso a la vivienda de los residentes puede quedar completamente sometido a una capacidad adquisitiva global muy superior. Canarias, Baleares y determinadas zonas costeras necesitan instrumentos específicos. Dentro del marco europeo, merece estudiarse una fiscalidad diferenciada para determinadas adquisiciones de no residentes.
También debe revisarse la vivienda turística. No es la causa única de la crisis, pero en determinados barrios sí reduce la oferta residencial. Su regulación debería ser local y basada en datos.
Lo mismo ocurre con los controles de alquiler: pueden proteger al inquilino actual, pero si reducen la oferta terminan perjudicando al que busca vivienda.
La seguridad jurídica del propietario frente al impago y la ocupación ilícita también forma parte de una política eficaz. España necesita, además, recuperar una política de vivienda protegida concebida para permanecer. El parque público debe crecer de manera sostenida y conservar su función social.
¿Hay solución? Sí, pero no una solución simple ni inmediata. Hay que construir más y más rápido donde existe demanda; coordinar inmigración, demografía y vivienda; actuar sobre las compras no residenciales en territorios especialmente tensionados; ordenar el uso turístico; garantizar seguridad jurídica y multiplicar la vivienda asequible permanente. La vivienda es el punto donde confluyen urbanismo, población, inmigración, turismo, fiscalidad y política social.
Mientras España no los trate como partes de un mismo problema, seguirá administrando la escasez en lugar de resolverla
Artículo publicado en la revista de «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista:
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