La vivienda se ha convertido en un problema central de España. La dificultad de los jóvenes para emanciparse, el encarecimiento del alquiler y la escasez de vivienda asequible han reabierto un debate esencial: ¿cómo conciliar el derecho de propiedad con el acceso a una vivienda digna?
La propiedad privada y el derecho a la vivienda no son realidades incompatibles. Una política residencial eficaz necesita seguridad jurídica, inversión y una intervención pública capaz de corregir los desequilibrios que el mercado no resuelve.
La Constitución establece un marco preciso. Su artículo 33 reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia y dispone que su función social delimitará su contenido de acuerdo con las leyes.
Se trata de un derecho reconocido en el capítulo segundo del título I, cuya regulación debe respetar su contenido esencial, conforme al artículo 53.1.
Ello no impide establecer límites legítimos, pero exige que tengan cobertura legal y respeten las garantías constitucionales.
El artículo 47, por su parte, proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y ordena a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo.
Su ubicación entre los principios rectores de la política social y económica determina un régimen de garantías distinto: informa la legislación y la actuación pública, y su invocación judicial se produce conforme a las leyes que lo desarrollan, según el artículo 53.3. No atribuye, por sí solo, una pretensión general e inmediata a obtener una vivienda concreta.
Esta distinción no rebaja la importancia social de la vivienda. Impide, sencillamente, presentar ambos preceptos como si tuvieran idéntica naturaleza jurídica o sostener que uno anula al otro.
La función social forma parte de la configuración constitucional de la propiedad; no es una autorización ilimitada para trasladar a los particulares obligaciones que corresponden a las administraciones.
España no ha desarrollado un parque público de alquiler suficiente ni ha producido viviendas donde las exige la demanda. El suelo disponible, los plazos urbanísticos, la lentitud de las licencias y la incertidumbre normativa dificultan la respuesta. Sería un error atribuir este déficit exclusivamente a los propietarios privados.
La intervención pública es necesaria, pero debe medirse por sus resultados.
Los límites a las rentas pueden contener el precio de determinados contratos y proteger a sus arrendatarios. Al mismo tiempo, la evidencia económica advierte de posibles efectos adversos sobre la oferta disponible, la movilidad residencial y la segmentación del mercado.
Su intensidad depende del diseño de la medida, de las condiciones locales y del horizonte temporal. Ni la regulación garantiza por sí sola el acceso universal ni toda regulación destruye necesariamente la oferta.
Por ello, la protección del inquilino vulnerable debe acompañarse de mecanismos públicos eficaces y de incentivos para mantener e incrementar las viviendas destinadas al arrendamiento habitual.
La seguridad del arrendatario y la del arrendador no son objetivos excluyentes: ambas favorecen un mercado estable.
También importa distinguir situaciones. No es razonable examinar con idénticos criterios al particular que alquila una segunda vivienda, a quien gestiona un amplio patrimonio residencial y a un operador institucional. Las obligaciones pueden modularse con arreglo a criterios objetivos, siempre dentro del marco constitucional y sin convertir la condición de propietario en una presunción de conducta antisocial.
España necesita una estrategia sostenida que combine vivienda pública y asequible, colaboración público-privada, movilización de suelo, simplificación de procedimientos y rehabilitación.
La experiencia de ciudades como Viena enseña, sobre todo, que un parque residencial asequible no se improvisa mediante medidas coyunturales: requiere inversión, continuidad institucional y planificación a largo plazo.
La vivienda no es un bien de consumo cualquiera. Es el lugar donde se construyen proyectos personales y familiares. Merece más que una sucesión de respuestas de urgencia o una confrontación permanente entre propietarios e inquilinos.
El artículo 47 no debe utilizarse para vaciar de contenido el artículo 33, ni este último para justificar la inacción ante las dificultades de acceso a la vivienda
El Estado social y democrático de Derecho exige hacer compatibles ambos mandatos mediante políticas proporcionadas, previsibles y evaluables.
La verdadera política social de vivienda no consiste en debilitar la propiedad, sino en ampliar las oportunidades reales de acceder a un hogar.
El problema de España no es que exista demasiado derecho de propiedad, sino que durante demasiado tiempo no hemos creado las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a la vivienda.
Artículo publicado en la revista de «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista:
Acceder al número de octubre de Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC