El derecho de propiedad, reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española, ha sido tradicionalmente considerado una garantía para el acceso a la vivienda. Sin embargo, la reciente jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha matizado esta relación, especialmente en el contexto de la crisis inmobiliaria y la necesidad de proteger a los inquilinos. Entre los aspectos clave de la jurisprudencia reciente, podemos destacar los siguientes:
– La función social de la propiedad: El Tribunal Supremo ha subrayado la importancia de la función social de la propiedad, lo que implica que este derecho no es absoluto y debe ejercerse de manera que no perjudique el interés general. En el ámbito de la vivienda, esto se traduce en la necesidad de equilibrar los derechos de los propietarios con los de los inquilinos, especialmente cuando estos se encuentran en situación de vulnerabilidad.
– Limitaciones al derecho de propiedad: En algunos casos, el Tribunal Supremo ha admitido limitaciones al derecho de propiedad en aras del interés general, como en casos de viviendas vacías o situaciones de emergencia habitacional. Se ha priorizado el derecho a una vivienda digna sobre el derecho a la propiedad en ciertas circunstancias.
– Interpretación de la legislación: El Tribunal Supremo ha interpretado la legislación vigente en materia de vivienda, como la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, de manera que se garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada, especialmente para los colectivos más vulnerables.Debemos resaltar como sentencias más relevantes, la STS del 20 de enero de 2021, en la que se establece que la ejecución de un desahucio debe suspenderse si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social y no se le han ofrecido alternativas habitacionales.
Esta sentencia refuerza la protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad. Por su parte, la STS de 15 de marzo de 2022 declara nulo un desahucio por falta de notificación al inquilino, vulnerando su derecho a la tutela judicial efectiva, y subraya la importancia de garantizar el debido proceso en los procedimientos de desahucio.
Igualmente, el TS en sentencia del 12 de julio de 2023, reconoce el derecho de un inquilino a permanecer en la vivienda, aun cuando esta haya sido adjudicada mediante ejecución hipotecaria a un tercero, siempre que se cumplan ciertos requisitos, como la existencia de un contrato de arrendamiento anterior a la ejecución hipotecaria.
Asimismo, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre diversos aspectos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, como la constitucionalidad de la regulación de los alquileres y la definición de «gran tenedor». De especial interés es la sentencia número 1233/2024, de 30 de septiembre, dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil. Esta resolución aborda la cuestión de la prohibición de los alquileres turísticos en comunidades de propietarios, un tema de gran relevancia que unifica la doctrina jurisprudencial sobre este asunto, que había generado controversia en los tribunales inferiores.
El contexto de esta sentencia es el siguiente: el Real Decreto-ley 7/2019 introdujo una modificación en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, permitiendo a las comunidades de propietarios limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en sus edificios. La interpretación de esta norma generó dudas sobre si dicha limitación incluía la posibilidad de prohibir completamente esta actividad.
La sentencia resuelve un recurso de casación interpuesto contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, que había confirmado la validez de un acuerdo de una comunidad de propietarios que prohibía los alquileres turísticos. La demandante argumentaba que este acuerdo vulneraba su derecho de propiedad y su libertad de empresa. El Tribunal Supremo desestimó el recurso y confirmó la validez del acuerdo de la comunidad de propietarios, basándose en los siguientes argumentos:
– Interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal: El Supremo considera que la facultad de limitar o condicionar el uso de un elemento privativo incluye la posibilidad de prohibirlo, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Esto requiere una mayoría de 3/5 tanto en número de propietarios como en cuotas de participación, para la adopción de acuerdos que limiten o condicionen el uso de elementos privativos, tal como establece el artículo 17.12 de dicha ley.
– Limitación al ejercicio del derecho de propiedad: El Tribunal Supremo recuerda que el derecho de propiedad no es absoluto y está sujeto a limitaciones en aras del interés general o de los demás propietarios de la comunidad. Asimismo, reconoce el interés de las comunidades de propietarios en preservar la convivencia y evitar las molestias que pueden generar los alquileres turísticos, como el ruido, la rotación de inquilinos y el uso intensivo de las zonas comunes.
Esta sentencia refuerza la autonomía de las comunidades de propietarios y establece un equilibrio entre el derecho de propiedad, recogido en el artículo 348 del Código Civil, y los intereses de la comunidad.
– Protección de los inquilinos: Se ha fortalecido la protección de los inquilinos frente a desahucios, especialmente en el caso de familias vulnerables o en riesgo de exclusión social. El Tribunal Supremo ha establecido requisitos más estrictos para la ejecución de desahucios, exigiendo que se acredite la situación de necesidad del propietario y que se ofrezcan alternativas habitacionales a los inquilinos.
Artículo publicado en la revista de «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista:
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