Para abordar este tema, me viene a la mente el guion de la famosa película de 1959 protagonizada por Marilyn Monroe, en la que llegaba al set de rodaje y planteaba una serie de requisitos y caprichos desmesurados. En este caso, la falda puede interpretarse como la cultura y las costumbres arraigadas a lo largo del tiempo, que sugieren e inspiran. Creo que el título de esta película se asemeja mucho a cómo podemos entender la evolución del mercado inmobiliario en España y Europa en los últimos 25 años.
Durante el auge inmobiliario de principios de los años 2000, España experimentó un crecimiento explosivo en la construcción y los precios de las viviendas. La facilidad de acceso al crédito y la especulación llevaron a un sobreendeudamiento y a una sobreoferta de viviendas, con la construcción de aproximadamente 800.000 viviendas al año en nuestro país.
Sin embargo, la crisis financiera de 2008 a 2013, que afectó a todo el mundo occidental, provocó el estallido de la burbuja inmobiliaria en España y una profunda recesión. Muchos propietarios se encontraron con viviendas cuyo valor estaba por debajo de sus hipotecas, lo que llevó a la nacionalización de varias entidades financieras españolas y europeas debido a la acumulación de activos tóxicos, y en el caso concreto de nuestro país, a un rescate bancario en 2012.
A partir de 2014, el mercado inmobiliario comenzó a mostrar signos de recuperación, con precios de la vivienda en alza en las principales ciudades y especialmente en zonas turísticas. El sector del alquiler también experimentó un aumento en la demanda, especialmente en ciudades importantes como Madrid y Barcelona.
Durante la pandemia de COVID-19 en los años 2020-2022, el mercado inmobiliario experimentó un impacto inicial drástico, con una disminución en las transacciones durante los meses más duros del confinamiento. A diferencia de otros sectores, el mercado inmobiliario se recuperó rápidamente, con un renovado interés en propiedades con espacios al aire libre y en áreas menos densamente pobladas.
En 2022, el mercado de la vivienda mostraba signos de estabilidad, con una ligera tendencia alcista en los precios en ciertas zonas.
En el último trimestre de 2023, tanto en España como en la mayor parte de Europa occidental, se observa una estabilización en el mercado inmobiliario. Para enfocarnos en España, diferenciemos entre la compraventa y el alquiler. Es evidente que en el mercado de compraventa cada vez hay menos viviendas disponibles debido a la parálisis constructiva en gran parte del suelo urbanizable, que, a su vez, se produce en gran medida por la demora en la transformación de suelo rústico en suelo urbanizable en las grandes ciudades.
Tomando como ejemplo la ciudad de Madrid, la Operación Madrid Nuevo Norte experimenta retrasos en la adquisición de suelo por parte del BBVA, con más de 30 años transcurridos y la famosa Operación Chamartín aún no ha comenzado.
En contraste, en áreas como el Cañaveral, donde se están vendiendo viviendas en construcción con licencia e inscritas en el Registro de la Propiedad, se han logrado avances significativos. Por otro lado, en ámbitos como Berrocales, Ahijones o Valdecarros, se han concluido los proyectos de reparcelación en algunos casos después de 23 años, como es el caso de Berrocales. En cuanto a Valdecarros y Ahijones, están en proceso de desarrollo.
La semana pasada, el Consejo de Ministros nos sorprendió gratamente al anunciar el inicio de la famosa Operación Campamento, estrechamente relacionada con el mundo militar y los antiguos cuarteles de la zona de la Nacional V en nuestra ciudad.
Por otro lado, el mercado del alquiler continúa creciendo en nuestro país, con un aumento constante en los precios del alquiler en ciudades como Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca y Málaga, donde los precios son exorbitantes. Parece evidente que la entrada en vigor de la archiconocida Ley de Vivienda de 2023 no ha sido suficiente para contener los precios del alquiler.
Creo que es imperativo alcanzar un pacto a nivel nacional sobre el mercado de la vivienda en nuestro país, en el que se definan una serie de líneas estratégicas:
1. Modificar las leyes del suelo para agilizar la transformación del suelo rústico en suelo urbanizable en todo el territorio nacional y reducir los plazos.
2. Definir con claridad el concepto de vivienda asequible a nivel nacional, tomando como referencia el reciente Real Decreto Ley del Gobierno Balear.
3. Facilitar el acceso al crédito para los jóvenes, permitiéndoles acceder al 20% que exigen las instituciones financieras para conceder una hipoteca y proporcionando posibles avales del ICO.
4. Elaborar un plan estratégico a nivel nacional y europeo que defina claramente las necesidades de viviendas protegidas en cada país y a qué sector de la población van dirigidas, ya sea en compraventa o alquiler.
Debe quedar claro cuál debe ser la estrategia tanto a nivel nacional como europeo para que el mercado de la vivienda crezca de manera saludable y accesible para todos los ciudadanos, garantizando un derecho fundamental en toda la Unión Europea.
En conclusión, estamos lejos de alcanzar esta propuesta y, como bien se refleja en el título de esta tribuna, nos movemos en un mundo inmobiliario «con faldas (vivienda) y a lo loco (la Administración)».
Registrador de la Propiedad y doctor en Derecho.
Artículo publicado en la revista de «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista:
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