España vive una paradoja inmobiliaria: nunca se ha hablado tanto de vivienda y, sin embargo, pocas veces el sistema ha estado tan lejos de producirla al ritmo y con el tipo que la sociedad necesita. La conversación pública se ha quedado atrapada entre dos eslóganes –»regular» o «liberar»– cuando el problema real es más incómodo: la vivienda es un mercado, sí, pero también es una infraestructura social. Y hoy esa infraestructura está estrangulada por un cóctel de demanda resistente, oferta rígida y un marco regulatorio que, a fuerza de parchearse, ha convertido la previsibilidad en lujo.
La demanda no es un capricho coyuntural. Con empleo relativamente dinámico en polos urbanos, inmigración, hogares más pequeños y preferencia por ubicaciones con servicios, la presión se concentra donde el suelo y la edificación son más escasos.
En alquiler, el límite práctico ya no lo marca solo la ley, sino la capacidad de pago: cuando el esfuerzo supera umbrales razonables, el mercado deja de «ajustar» y empieza a expulsar. Y, mientras tanto, la vivienda sigue compitiendo como activo refugio, de modo que la escasez no se corrige; se capitaliza.
En este contexto, la normativa reciente ha añadido un ingrediente de incertidumbre que se nota en cada decisión: propietarios que dudan si alquilar o vender, promotores que recalculan riesgos regulatorios, ayuntamientos que interpretan con prudencia defensiva.
El nuevo índice de referencia del INE para la actualización de arrendamientos -por ejemplo, 2,32% en diciembre de 2025- pretende estabilidad, pero también desplaza tensiones hacia la oferta: si el retorno esperado se comprime y el riesgo sube, parte del stock potencial se retira o se encarece por la vía de la selección del inquilino.
Y aquí aparece el gran elefante urbanístico: España sigue gestionando buena parte de su transformación del suelo con herramientas pensadas para otra economía y otra demografía.
El Reglamento de Gestión Urbanística estatal (RD 3288/1978), aún citado como marco supletorio y referencia técnica en múltiples operaciones, es un símbolo perfecto: no porque esté «mal» en abstracto, sino porque su lógica procedimental –larga, secuencial, formalista– encaja mal con la urgencia actual.
La consecuencia es conocida por cualquiera que haya intentado promover vivienda: plazos inciertos, costes financieros que se disparan, recursos y contra-recursos, y un riesgo de planeamiento que se traslada al precio final.
En un mercado tensionado, esa inseguridad funciona como un impuesto invisible: no lo recauda el Estado, pero lo paga el ciudadano, y lo paga doble cuando el retraso impide que entren viviendas nuevas al mercado.
Reformar el mercado inmobiliario hoy no es «quitar normas», sino cambiar de paradigma: de la norma como barrera a la norma como carril. Tres líneas serían decisivas.
Primera: seguridad jurídica y velocidad administrativa. Menos discrecionalidad interpretativa y más estándares verificables; licencias con plazos exigibles y controles a posteriori donde el riesgo sea acotable; tramitación digital real con hitos; y responsabilidad por inactividad. La vivienda no puede depender de calendarios políticos ni de cuellos de botella internos.
Segunda: oferta, oferta, oferta… pero bien dirigida. Suelo finalista, colaboración público-privada para vivienda asequible y un urbanismo que permita densificar donde ya hay transporte, colegios y empleo. Convertir oficinas obsoletas a residencial –tendencia ya visible con más de un millón de metros cuadrados reorientados a vivienda u hotel en pocos años– es parte de la respuesta, pero no la solución completa: sin planeamiento flexible, disciplina coherente y reglas claras de cambio de uso, la reconversión será una excepción cara.
Tercera: reglas estables para todos los usos competitivos. Si se combate el abuso del alquiler turístico, debe hacerse con instrumentos claros y ejecutables –registro, inspección, sanción–, porque liberar oferta residencial exige que el incentivo sea creíble.
La caída del 12,4% en anuncios de pisos turísticos entre noviembre de 2024 y noviembre de 2025 ilustra que cuando la Administración actúa, el mercado responde; pero debe hacerlo sin crear un riesgo sorpresa trasladable a la vivienda habitual.
La vivienda no se arregla con una gran ley ni con una gran bronca. Se arregla con ingeniería institucional: procedimientos más cortos, suelos mejor gestionados y una regulación que proteja al vulnerable sin expulsar la oferta.
Si no reformamos la gestión urbanística para el siglo XXI, seguiremos discutiendo el precio del metro cuadrado mientras el verdadero precio –la movilidad bloqueada, la desigualdad territorial, la pérdida de talento joven– se paga en otra moneda: la de los proyectos de vida aplazados.
No es un problema de buenos y malos en el mercado; es un problema de arquitectura normativa. Sin una reforma seria de la gestión urbanística, la escasez seguirá siendo el negocio más rentable.
Debemos apostar de una manera indiscutible por una reforma del Real Decreto 93/97 de 4 de julio, actualizando y agilizando los procedimientos de transformación del suelo no urbanizable en suelo finalista entre otras medidas.
Artículo publicado en la revista de «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista:
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