Nos encontramos en una situación en la que se necesitan 350.000 viviendas para un alquiler social, y 1.000.000 de viviendas asequibles para que puedan ser adquiridas por parte de los ciudadanos españoles.
¿Cómo hemos llegado a esta situación?. Los precios de la vivienda han subido considerablemente en las últimas décadas, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y en zonas costeras. Esto hace que sea difícil para las personas de ingresos medios y bajos acceder a una vivienda adecuada. El alquiler también ha experimentado un alza significativa ,lo que afecta especialmente a los jóvenes y a las familias que no pueden permitirse comprar una vivienda en propiedad.
Existe una falta de oferta de viviendas asequibles en parte debido a la falta de construcción de vivienda pública o de una política seria de generar vivienda asequible. El parque de viviendas de alquiler social es muy reducido en comparación con otros países de la Unión Europea lo que limita las opciones para que los sectores más vulnerables puedan acceder a ocupar una vivienda.
La especulación inmobiliaria, en concreto de la gestión del suelo, y la inversión de fondos extranjeros en el mercado de la vivienda en nuestro país, sobre todo a través de entidades financieras, ha aumentado la presión sobre los precios. Esto no quiere decir que no podamos invertir en una vivienda como fórmula para fomentar el ahorro de cualquier ciudadano.
Por otro lado existen una gran cantidad de viviendas que permanecen vacías, especialmente en zonas turísticas o de alta demanda, lo que lo que limita aún más la disponibilidad de vivienda para la población local.
Creo que la política de delimitación de las zonas tensionadas, regulada en la ley de vivienda aprobada en mayo del año pasado no es la solución para poder contener el precio de los alquileres y tampoco es la solución para que las viviendas vacías puedan ser alquiladas. Todo lo contrario, cuantas más limitaciones introduzcamos al derecho de propiedad sobre una vivienda más cautela tendrán los propietarios a la hora de poner esa vivienda en el mercado bien sea en compraventa, bien sea en alquiler.
Por otro lado muchos propietarios también temen alquilar sus viviendas por la percepción de qué es difícil recuperar la propiedad en caso de impago, lo que reduce aún más la oferta de alquiler.
Por último la falta de regulación y la ausencia de incentivos fiscales desincentivan el alquiler a largo plazo.
Habría que potenciar incentivos fiscales para los propietarios de manera que puedan ofrecer alquileres a largo plazo a precios asequibles.
Igualmente se debería implementar medidas para reducir la inseguridad jurídica, como la creación de un seguro de alquiler que cubra el impago y la devolución de la vivienda, sin perjuicio de una reforma en profundidad de nuestro sistema judicial de manera que se puedan recortar los plazos para que en el caso del impago de la renta se pueda desahuciar a un propietario en un plazo razonable.
Hay que implementar de una manera clara y sobre todo con una mayor proximidad de las administraciones a los propietarios toda la política de nuestro país en materia de rehabilitación regeneración y renovación urbana. Es uno de los mayores retos y asignaturas pendientes que tenemos que afrontar sí queremos realmente cumplir con la agenda urbana 2030 y conseguir que se puedan disponer de viviendas en el mercado una vez rehabilitadas para su alquiler o su venta.
El problema de la rehabilitación es histórico y creo que desde hace más de treinta años hasta nuestros días no se ha hecho prácticamente nada en materia de rehabilitación de viviendas. Igualmente me parece que la regeneración y renovación urbana están absolutamente olvidadas, creo que los gobiernos autonómicos y locales de las distintas provincias y ciudades deberían implementar proyectos específicos de singular interés que pueda regenerar y renovar zonas o barrios enteros de las ciudades y municipios de nuestro país.
Hemos pasado de aquella planificación general de los años 80 y 90 donde se aprobaban planes generales, que remitían a unas normas urbanísticas de difícil comprensión a una nueva planificación urbanística en la que se insiste sobre todo en aquellos proyectos de especial interés, siempre y cuando tengan la financiación comprometida para poder llevarlos a una correcta ejecución.
Es decir hemos cambiado de grandes planeamientos a proyectos de singular interés que tengan comprometida una financiación para poder ser aprobados.
Como diagnóstico final, para poder abaratar el coste de una vivienda, tenemos que acometer una reforma importante y recortar los plazos de conversión de aquellos suelos no urbanizables en suelos urbanos aptos para ser edificados, y fomentar e impulsar la rehabilitación, conservación, y mantenimiento de nuestro patrimonio inmobiliario actual.
Si no tomamos medidas recortando plazos para que el suelo sea apto para ser edificado y acercando la rehabilitación, conservación, mantenimiento de las viviendas, edificios a los ciudadanos, vamos a tener un futuro muy sombrío para poder poner a disposición de los ciudadanos viviendas en propiedad y en alquiler en cantidades suficientes para que puedan ser ocupadas sin el coste económico social que actualmente supone en nuestro país.
Artículo publicado en El Economista:
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