Resulta evidente que nos encontramos ante una de las leyes más destacadas de la legislatura, ya que al fin, después de muchos meses, e incluso años, el Gobierno de España aprobó el pasado 18 de enero el Proyecto de Ley de vivienda en el Consejo de Ministros para su posterior tramitación en el Congreso de los Diputados y en el Senado.
Se trata de una ley con polémica, ya que se aprueba a pesar de un informe contrario del Consejo General del Poder Judicial en el que, entre otros muchos fundamentos jurídicos, informa negativamente porque se invaden competencias de las Comunidades Autónomas, algo que ya se anunciaba en mis anteriores tribunas en este periódico. No obstante, se aprobó un voto particular de cinco consejeros del CGPJ en el que se defiende la competencia del Estado para legislar en materia de vivienda, recogiendo, entre otros argumentos, que el principio de unidad de mercado y el derecho de propiedad se configuran como derechos de competencia estatal; así como el carácter de derecho subjetivo del artículo 53 de la Constitución Española en relación al derecho a la vivienda, cuestión muy debatida por la doctrina científica.
Como novedades más importantes del Proyecto de Ley podemos señalar las siguientes:
En primer lugar, se prohíbe expresamente la venta de vivienda pública social, la idea es evitar las situaciones de los últimos años en relación con la enajenación a determinados fondos de inversión por parte de administraciones públicas de viviendas en alquiler. Se establece el carácter indefinido de la calificación para la vivienda protegida, una cuestión debatida porque no cabe duda de que se trata de una competencia autonómica fijar el plazo de las calificaciones en sus propios planes de vivienda, sin perjuicio del carácter retroactivo o no de esta disposición.
Otra de las novedades realmente originales de la norma es definir las tipologías de vivienda. Así, establece la vivienda incentivada y asequible. También se entra en el estudio de una serie de derechos y deberes en relación con el estatuto de la vivienda, donde se debe estudiar en profundidad si nos encontramos o no ante un derecho subjetivo a la vivienda. Asimismo, se recoge la definición de zonas tensionadas, es decir, aquellas zonas en las cuales se podrá limitar el alquiler de la vivienda; no obstante, será competencia de la comunidad autónoma solicitar al Gobierno que se declaren dichas zonas tensionadas. Por otro lado, se define el concepto de gran propietario de viviendas, o gran tenedor.
Mediante la Ley, se establece el concepto de vivienda vacía, que vuelva a ser un concepto que se superpone con las legislaciones autonómicas; así, el pasado sábado 5 de febrero se publicaba en el Diario Oficial de Castilla La Mancha la obligación de los depósitos de fianzas, así como un registro de arrendamientos para la comunidad autónoma, regulándose también el concepto de vivienda vacía.
Otra de las reformas más importantes -que en este caso sí puede ser competencia estatal- es regularizar el tema fiscal en relación con el alquiler de las viviendas. En este sentido, considero que el punto nuclear sería dar beneficios fiscales importantes para potenciar el mercado de alquiler de vivienda privada.
De una manera muy acertada se hace especial referencia a diversas modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios de viviendas -materia que vuelve a ser competencia del Estado-, estableciéndose una especial protección a aquellos arrendatarios que se encuentren en una situación de exclusión social.
Además, se recoge un gran apoyo y fomento a la rehabilitación, regeneración y renovación urbana, dando mayores facilidades para que la asignatura pendiente de la política de vivienda de nuestro país, esto es, la rehabilitación, pueda tener éxito. Aunque, sin duda, a estos esfuerzos deberíamos añadir los fondos europeos y poder plantear algún tipo PERTE (Proyectos Estratégicos para la Recuperación y Transformación Económica) que apoye y financie la rehabilitación en España.
Como complemento al Proyecto de Ley de Vivienda, el Gobierno de España ha aprobado el Real Decreto 43/2022, de 18 de enero, en el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022 -2025. Se trata de un plan plurianual, continuación del Plan estatal 2018- 2021, en el que fundamentalmente se incorpora el bono del alquiler joven, se facilita el acceso a la vivienda, se fomenta la oferta de vivienda en alquiler con ayudas a los arrendadores… Es evidente que se trata de un plan que fomenta el alquiler social mediante el impulso del parque público de viviendas.
Podemos concluir aguardando conocer el devenir parlamentario y extraparlamentario, pues cuando se apruebe el Proyecto de Ley de Vivienda distintos grupos políticos han anunciado ya un recurso de inconstitucionalidad. En lo que al Plan de Vivienda 2022 -2025 se refiere, no deja de ser una continuación de planes anteriores de vivienda con ayudas y bonos sociales, configurándose así como un plan financiero de vivienda, más que un plan de vivienda en sí mismo.
Artículo publicado en la revista «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista: