El cierre normativo de 2025 en varias comunidades autónomas deja un mensaje nítido: sin seguridad jurídica no hay política pública de vivienda que resista. Y, en materia inmobiliaria, la seguridad jurídica tiene un nombre propio —Registro de la Propiedad—, que vuelve a aparecer, con distinto acento, en normas recientes de Andalucía y Cataluña. Llama la atención que, en la documentación de consulta pública del Anteproyecto de Ley del Suelo y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, ese «hilo registral» apenas asome. No es un detalle menor: es la diferencia entre una reforma que «pasa» por el Boletín y otra que se integra en la vida real de las fincas.
La Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, es probablemente la más consciente de esta idea. No se limita a ayudas o parques públicos: convierte al Registro en mecanismo de efectividad del régimen de vivienda protegida. Las limitaciones y prohibiciones derivadas de la calificación deben constar en la escritura pública y en el Registro, reforzando su oponibilidad a terceros. Y, sobre todo, diseña un circuito de comunicación entre promotor, ayuntamiento, consejería y registrador: la calificación provisional se remite al Registro para su nota marginal; la calificación definitiva por declaración responsable se hace constar con asiento y nota; y la cancelación registral se activa cuando la declaración se deja sin efecto.
El propio registrador queda integrado en la «cadena de cumplimiento», con deberes de comunicación a la Administración autonómica cuando se inscriben transmisiones de viviendas protegidas.
La Ley 7/2025, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aborda el Registro desde otro ángulo: el del patrimonio público y su defensa. Impone que los bienes y derechos susceptibles de inscripción se inscriban en los registros públicos y conecta esa inscripción con el Inventario General, evitando la fractura entre «lo que existe» y «lo que consta». Además, regula la certificación administrativa como título hábil para inscribir bienes y derechos autonómicos y para rectificar o cancelar asientos, una pieza esencial cuando el título dominical histórico es incompleto o disperso. El resultado es un mandato claro: la gestión patrimonial no termina en el expediente, sino en la publicidad registral.
Cataluña, con la Ley 11/2025 de medidas en materia de vivienda y urbanismo, utiliza el Registro con una lógica más urbanística. Determina consecuencias jurídicas según exista o no proyecto de reparcelación inscrito en el Registro de la Propiedad; y prevé que las cesiones para sistemas urbanísticos se inscriban a favor del ayuntamiento una vez aprobado definitivamente el proyecto. Aquí el Registro funciona como cierre del ciclo de gestión: del planeamiento a la ejecución, y de la ejecución a la titularidad pública cierta.
Frente a estos modelos, la memoria de consulta pública del anteproyecto madrileño pone el foco —con razón— en agilizar, simplificar y coordinar procedimientos. Sin embargo, no traduce ese objetivo en una arquitectura registral mínima: qué actos deben comunicarse al Registro, qué publicidad procede, qué notas marginales advierten a terceros y cómo se enlaza el planeamiento con la finca real. El riesgo es conocido: planes más rápidos, sí, pero menos trazables; disciplina más intensa, pero sin reflejo estable en la finca registral; colaboración público-privada, pero con incertidumbres en el tráfico.
Además, conviene recordar que la seguridad jurídica inmobiliaria se construye con dos planos complementarios. Uno, el Registro de la Propiedad, de naturaleza estatal, que publicita derechos reales y cargas y hace posible la financiación y el tráfico.
Otro, los registros administrativos de actividad —creados y gestionados por las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias materiales—, que operan como instrumentos de «gestión administrativa al ordenar y hacer verificable el cumplimiento de deberes y limitaciones públicas (vivienda protegida, patrimonios públicos de suelo, agentes y actuaciones de gestión, disciplina o reservas).
Por eso, si Madrid quiere que su reforma gane eficacia sin perder seguridad, debería impulsar esta segunda palanca y solicitar la participación estable de más instituciones (ayuntamientos, Catastro, colegios profesionales y administraciones sectoriales) en la producción y circulación de la información jurídico-inmobiliaria, articulando pasarelas claras con el Registro de la Propiedad para que lo público sea visible, oponible y operable en la finca.
Porque la vivienda no se gobierna solo con planes y subvenciones: se gobierna con certeza. Y la certeza, en el mercado inmobiliario, se escribe en el folio registral, que en la medida que sea gestión urbanística será competencia autonómica .
Artículo publicado en la revista de «Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC» de El Economista:
Ver esta publicación en la revista de El Economista
Acceder al número de enero de Buen Gobierno | Iuris&lex y RSC